Dans un contexte de tension inflationniste, l’immobilier reste une valeur refuge. Les loyers suivent en principe les prix à la consommation.
Forte augmentation des prix
Les prix à la consommation n’en finissent plus de s’envoler. En avril, l’inflation a enregistré une nouvelle hausse en France. Après avoir affiché 3,6 % en février, puis 4,5 % en mars, l’inflation s’élève en avril à 4,8 % sur un an, selon les estimations de l’Insee.
La courbe ne semble pas près de fléchir. « Fin 2021, la Banque centrale européenne, la Banque de France et certaines banques prévoyaient que le pic d’inflation prendrait fin en mai-juin », déclare Michel Mouillart, professeur d’économie. Mais la fièvre des prix de l’énergie et les tensions géopolitiques sont venues s’ajouter et accentuer le phénomène. Désormais, les experts estiment une hausse des prix estimée entre 3,7 % et 4,4 % sur l’année. Cette poussée inflationniste pèse sur le pouvoir d’achat des ménages. Du côté des bailleurs, la hausse des prix à la consommation va se répercuter sur les loyers.
Vers une révision des loyers à la hausse
Les loyers suivant les courbes de l’indice de référence des loyers (IRL) sont indexés sur l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Autrement dit, les loyers vont mécaniquement grimper, mais la hausse ne pourra pas dépasser celle de la variation de l’IRL. Avec un taux de l’ordre de 3 % cette année, les loyers vont suivre la tendance haussière et continuer à se valoriser. Pour rappel, cet indice est publié chaque trimestre par l’Insee. La révision se fait sur le loyer hors charges, généralement une fois par an ou selon la clause du bail qui le prévoit. La révision des loyers s’applique aux baux en cours sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant.
Les règles concernant les dispositifs d’encadrement des loyers
À noter que le bail mobilité de dix mois maximum et le bail meublé étudiant de neuf mois ne peuvent pas être revalorisés (selon l’IRL) en cours de bail puisqu’ils durent moins d’un an. Par ailleurs, les bailleurs qui louent dans des communes de plus de 50 000 habitants sont soumis à des règles d’encadrement des loyers. C’est le cas pour certaines villes où il existe un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de biens à la location. Dans ces zones tendues, la fixation du prix est très encadrée et la hausse des prix à la consommation ne pourra être que partiellement appliquée.
L’investissement locatif, un placement protecteur
Il est possible pour certains bailleurs de majorer le loyer au-delà du loyer plafond. C’est notamment le cas par l’application d’un complément de loyer. Attention, car cette réévaluation reste très encadrée. Elle est en pratique uniquement possible pour les équipements ou pour un emplacement spécifique. En tout état de cause, la révision du loyer ne demeure qu’une simple possibilité. Si cette hausse est a priori une bonne nouvelle, certains bailleurs préfèrent ne pas l’appliquer pour rester concurrentiels. Dans un investissement locatif, l’intérêt reste de trouver un bien facilement louable mais aussi rentable.
Dans un contexte de hausse des taux de crédit et de légère baisse des taux d’usure, les emprunteurs doivent ajuster leur projet à leur situation. Néanmoins, les conditions restent favorables avec un taux sur 20 ans à 1,17 % en Bretagne par exemple, selon le baromètre des taux CSA. Notons le dynamisme de la métropole rennaise, tant du point de vue des taux immobiliers que des demandes, avec encore des possibilités de négociation pour un investissement locatif.
